Защита жилищных прав детей

— Алла Степановна, в нашей беседе хотелось бы подробнее остановиться на правах детей, которые являются собственниками жилых помещений или доли в квартире/доме. Кто следит за тем, чтобы при совершении сделок с имуществом учитывались их интересы?
— Несовершеннолетние — наиболее незащищенная и уязвимая категория, поэтому за соблюдением их прав государственные органы следят особенно пристально. Защита имущественных интересов и жилищных прав детей находится в абсолютном приоритете. Нормы, регулирующие защиту прав несовершеннолетних, регламентированы Семейным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, федеральными законами «О приватизации жилищного фонда» и «Об опеке и попечительстве».
Согласно законодательству, ребенок, наравне со взрослыми, может получать в дар или наследство недвижимость или ее часть, участвовать в приватизации жилья и так далее. При этом родители, а также другие законные представители несовершеннолетнего — усыновители, опекуны (попечители) или приемные родители — не могут распоряжаться имуществом без получения предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Что касается приватизации жилья, где зарегистрирован ребенок: родители не вправе оформить отказ от участия в приватизации несовершеннолетних детей, так как в любом случае соответствующая доля в квартире или доме должна стать собственностью ребенка, зарегистрированного на жилой площади. Потенциальных покупателей недвижимости, собственниками которой являются дети, больше всего тревожит следующий момент: в том случае, если суд установит, что в результате заключения сделки были нарушены права несовершеннолетних, сделка может быть признана недействительной.
— Как не попасть впросак?
— Избежать такой неприятной во всех отношениях ситуации можно, только получив предварительное согласие органов опеки и попечительства по месту жительства на совершение сделки по отчуждению жилья. Для получения соответствующего разрешения родители или законные представители должны представить доказательства того, что после продажи квартиры или дома интересы ребенка не пострадают, и стоимость имущества несовершеннолетнего, которому принадлежит доля в квартире или доме, не только не уменьшится, но и улучшит жилищное и имущественное положение детей.
В соответствии со статьей 20 Федерального Закона «Об опеке и попечительстве» недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:
- принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
- отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
- отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
- отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного;
- отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
Заявление о разрешении на продажу жилья должны оформить оба родителя. Если же один из них не может этого сделать по каким-либо причинам, например, проживает в другом регионе, необходимо предоставить его письменное разрешение на осуществление операции с недвижимостью, заверенное у нотариуса. Не требуется разрешение второго родителя только в случае лишения его родительских прав, признании судом безвестно отсутствующим, смерти или если отец записан в свидетельстве о рождении ребенка со слов матери.
— А что, если один из родителей целенаправленно игнорирует приглашения явиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на отчуждение квартиры, пренебрегая интересами ребенка?
— Решение в таком случае будет приниматься индивидуально. Если органы опеки признают, что сделка заключается в интересах несовершеннолетнего и в результате будут улучшены его жилищные условия или увеличена стоимость собственности, то разрешение может быть выдано и без согласия второго родителя, чинящего препятствия по личным мотивам.
— Какие документы нужно предоставить в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение на продажу или обмен жилья, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему?
— Необходимо принести заявление, написанное обоими родителями, согласие ребенка (если ему уже исполнилось 14 лет), справку о составе семьи (по форме 9), копии свидетельств о рождении несовершеннолетних собственников (сособственников) жилья, документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в операции — ими могут быть свидетельство о собственности на жилье, договор купли-продажи или мены, свидетельство о праве на наследство и т.д. Если один из родителей не может присутствовать лично, то нужны документы, подтверждающие его согласие, — нотариально заверенное разрешение (нахождение в розыске, свидетельство о его смерти, решение суда о лишении родительских прав или иное). Заявление рассмотрят в установленные законом сроки, и по результатам рассмотрения будет вынесено решение в форме распоряжения администрации города о даче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних.
— Не слишком ли усложнен процесс, и главное — зачем?
— С одной стороны может показаться, что такие требования со стороны государственных органов необоснованны, однако, к сожалению, есть родители, которые просто пытаются решить свои финансовые проблемы путем продажи квартиры, не задумываясь, с чем останутся в будущем их дети. Тогда участие органов опеки и попечительства вовсе не выглядит лишней мерой защиты прав и интересов несовершеннолетних. Мы руководствуемся интересами детей, при этом исходя из добросовестности родителей, стараясь обеспечить гарантии прав несовершеннолетних.
— Защита жилищных прав несовершеннолетних — одно из приоритетных направлений правозащитной деятельности прокуратуры. Жанна Владимировна, расскажите о последних изменениях законодательства при совершении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним?
— Федеральным законом от 29.12.2015 № 391-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». С момента официального опубликования Федерального закона № 391- ФЗ, т.е. с 29.12.2015, сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это еще один механизм, предусмотренный государством, для защиты жилищных прав несовершеннолетних.
В сфере рассмотрения вопроса жилищных прав несовершеннолетних хотелось быть уделить внимание положениям Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Нормами Федерального закона № 256-ФЗ установлены дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь.
В силу статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ одним из таких случаев является направление средств на улучшение жилищных условий семьи. Сегодня очень многие семьи пользуются предоставленной государственной поддержкой семей, имеющих детей, и реализуют средства материнского (семейного) капитала для приобретения жилья.
В соответствии с вышеназванной нормой закона средства либо часть средств материнского (семейного) капитала могут направляться на приобретение или строительство жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение либо строительство приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
— На какие еще цели может быть использован материнский капитал?
— Средства либо часть средств материнского (семейного) капитала могут быть также использованы на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.
Важно помнить, что в силу положений части 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное, построенное или реконструированное с использованием средств или части средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и всех детей, независимо от того, с рождением какого ребенка возникло право на получение государственной поддержки, с определением размера долей по соглашению.
В том случае, если родители, используя средства материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий семьи, не соблюдают права детей и не исполняют обязательства по оформлению жилого помещения, приобретенного, построенного или реконструированного с использованием средств или части средств материнского капитала, в совместную собственность с детьми, то прокурор, защищая права детей, в судебном порядке обязывает их родителей устранить нарушения прав несовершеннолетних, а именно оформить жилое помещение в совместную с детьми собственность, определив доли в этом жилом помещении по соглашению.